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Le démembrement de propriété : un outil défiscalisant méconnu

Démembrer un bien immobilier, c’est profiter de nombreux avantages aussi bien patrimoniaux que fiscaux. Ce montage est pourtant méconnu, la transmission d’un bien se faisant la plupart du temps sous acte testamentaire ou par le biais d’une donation entre vifs.

Le démembrement et ses atouts fiscaux en quatre points principaux.

  1. Le démembrement donne à l’usufruitier la possibilité d’occuper le bien ou de le faire fructifier en le mettant en location. Il perçoit alors les revenus locatifs, qu’il est tenu de déclarer à titre d’impôt foncier. Il est également tenu de s’acquitter de l’impôt sur la fortune immobilière, l’IFI qui remplace l’ISF depuis le 01er janvier 2018.
  2. Le nu-propriétaire quant à lui n’aura aucun impôt foncier à déclarer pendant toute la période de la prise d’effet du montage. Ce n’est qu’au moment où le démembrement prend fin qu’il devient pleinement propriétaire du bien, et qu’il est assujetti au paiement à la fois de l’impôt foncier que de l’IFI.
  3. En cas de transmission, les frais de donation ou de succession seront calculés uniquement sur la base de la nue-propriété, et non de la pleine propriété, comme c’est le cas pour un bien classique. En d’autres termes, la valeur de la nue-propriété est moindre, ce qui permet par conséquent de faire baisser les frais de transmission. Bon à savoir : la valeur d’un bien dont la nue-propriété a été cédée tôt est moins élevée que celle d’un bien dont cette dernière n’a été cédée que tardivement par l’usufruitier.
  4. La fin de la période de démembrement donne lieu aux avantages ci-après :
  • le nu-propriétaire entre pleinement en possession du bien tout en ayant bénéficié des avantages fiscaux tout au long du montage
  • il est libre de conserver le bien, ou de le mettre en vente en profitant de l’éventuelle plus-value que le bien aura généré.

Avec l'aimable autorisation du site demembrement-8.com

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